旧建筑的新出路,存量改造其实有很多可能


是固守传统,在挣扎中消亡,还是积极转变,在拐点中重生?


商业地产已告别快速扩张的时代,从增量市场向存量市场过渡。改造更新是保持项目生命力的重要手段,不管是较新的购物中心、还是传统的老旧商场、抑或是商业街,存量商业改造设计和发展既面临着挑战,又充满着机遇,有的固守传统,在挣扎中消亡,有的积极转变,在拐点中重生。

设计必须回归商业本质,精准把握及透彻研究消费者需求、市场现状以及未来趋势,唯有这样,存量商业才会枯木逢春,而非又一次的覆车之轨。今天,与大家分享空间印象的存量改造案例,希望能为大家提供更多思路。


#ONE
沪上国潮文旅型慢步街区
上海·十里云间



十里云间项目与空间印象操作过不少项目有着相似的情况,建筑已建好,已开始招商或开业,但由于项目本身定位不明确、商业氛围不足,导致招不来商,甚至已经招的意向商家也摇摆不定,迟迟不签约。

• 这是空间印象到十里云间项目地勘察看到的第一眼情况

空间印象从项目的本土文脉延续入手,通过挖掘区域的时代精神,以“传统文化+时下潮流”的结合模式,去创造具有现代审美理念和国际通行语汇的国潮艺术作品,打造一个集诗词、书画、礼乐等以文化为底蕴的文旅商潮流休闲街区——
沪上国潮文旅型慢步街区

不是国内那种丑得离谱的假古董,而是耳目一新的国风潮范儿!不仿古,做国潮,弘扬本土文化自信。








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#TWO
城市微旅行西班牙极致风情体验街
六盘水·西嘻小镇


西嘻小镇原本是一个西班牙建筑风格的底商项目,开盘数十年,空间建筑规划不够精彩又缺少互动性,加之不完整的业态分布,是构成其不具人气的主要因素。


· 改造前

项目的改造延续开发商的意愿,我们将其定位优化为城市微旅行西班牙极致风情体验街,融入西班牙的多样元素,让空间更为丰富有趣。高迪建筑艺术、属于勇士们的运动斗牛、风靡全球的绿茵场上的激情与传奇、自由热情与高贵华丽完美融合的弗拉门戈 ··· 整个街区从建筑立面到店招广告位到美陈到景观到地面铺装,都揉入了那些斑斓文化萃取出的色彩、线条、光影、畅快与明媚、浪漫与激情。







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#THREE
全场景重现式城市文旅、6D娱购乐园
嘉兴·中房启彩广场



我们常说:“每一座城市都需要一条经典的、具有本土特色的、时尚的商业街来代言。”许多商业地产都面临着“特色危机”,中房启彩广场建成多时,但缺乏特色的空间让招商一筹莫展,门可罗雀。

▲ 中房启彩广场改造前

其实不管是商业街,还是购物中心、商业综合体,其所在的城市就是最好的“特色宝库”。红色文化、名人故事、江南水乡,这一切都是嘉兴的魅力所在,如此丰腴的人文土壤必能滋养出精彩的文旅项目,这也正是嘉兴所缺乏的,于是我们顺势而为,把中房启彩广场打造成一个全场景重现式城市文旅,一个6D娱购乐园,并规划出四大主题特色空间——红色文化6D主题体验馆;名人文化全场景体验商街;诗画浙江主题城市奥莱;全景儿童主题游乐购物乐园。








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#FOUR
音乐主题互动式休闲聚落
常州·天鹅湖音乐小镇



于2015年底建成试业的常州天鹅湖音乐小镇旨在成为全城文艺消费聚集地,然而却收效甚微,文艺氛围和人们的消费热情似乎仍未被激活。


· 改造前

项目原有的广场和街道在规划时未进行品牌化设计,我们结合商业定位及现有业态明确各广场、街道主题定位及命名,根据主题进行装饰美陈绿化设计。从音乐主题休闲聚落的定位来描绘丰富的“故事情节”,从建筑到景观到美陈和平面一体化设计。以音乐为载体,让人们看得见、进得来;留得住、玩得嗨;停得下、逛得开 ···




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#FIVE
烟台集体记忆文旅街区
烟台·上市里



设计就是为了解决问题。我们在项目的现场勘察时常常发现会存在动线问题、昭示性问题、立面问题等,但更核心的问题是品牌定位问题,我们是谁?什么调性?围绕此调性如何打造项目整体商业氛围及商业美陈?

· 上市里改造前

我们以老烟台人的集体记忆为引爆点,把在市调中得知的烟台人老话“上市里”作为本案的全新案名,制造戏剧冲突与话题焦点,为“祥隆•上市里”商业街区重新规划出“一里▪九街▪五大主入口及广场▪六大次入口▪两大内街主广场”的品牌版图,在策略先行下进行整体商业氛围营造一体化设计,打造烟台集体记忆文旅街区。






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#SIX
电影美学与空间体验撞击商业新生机
长沙·梅澜坊



梅澜坊商业街区,位于长沙梅溪湖国际新城,地处梅溪湖北岸,拥有千米核心湖岸线,临近梅溪湖国际文化艺术中心、览秀城、梅溪湖音乐喷泉、岳麓山桃花岭森林公园、大学城等,自然文化气息浓郁,然而项目原先整体缺乏主体性及昭示性,难以有效吸引人流,形成吸睛驻足,及空间串联与引导作用,缺乏形象认知度与互动体验性,空间导视系统形象偏弱,美观性一般且种类单一,绿化及软性装饰的缺失也让商业氛围冷淡。

· 梅澜坊改造前

于商业而言,要想实现可持续发展,就必须赢得消费者的心,体验感强、互动性好,吸引人、留住人的空间才能达到商业上的成功。

梅澜坊商业街改造方案的灵感来源于影片《盗梦空间》,片中一幕幕虚实难辨的影像让人深陷其中,欲罢不能。设计师构想,把超现实主义的概念运用到商业空间中,结合梅溪湖畔的自然生态气息,以视错觉的手法打造各种互动体验装置和美陈小品,创造出新奇特的体验感空间,塑造项目灵魂,制造引擎,吸引人流,为人们带来一个新鲜另类的第三生活空间。


· 梅澜坊改造后实景照


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#SEVEN
码头文化体验街区STREET MALL
海口·桫椤湾



项目位于海口最繁华的美兰区,但远离核心商圈,所在地商业氛围黯淡。在考察海口的商业环境后,我们发现了机会,海口商业与其城市发达程度极度不匹配,还处在第一代街铺和百货过渡到复合型购物中心的进程中,存量及增量都存在同质化严重的问题,功能单一,购物体验感匮乏。如何建立新类别、进行差异化定位及差异化空间设计?打造自带流量的潮流目的地?

• 桫椤湾改造前

策略团队把人群锁定在80后、90后,并结合海口海洋城市的特别,提出打造“海口首个码头文化体验街区”的定位。作为南中国重要的海滨旅游城市,码头文化内含了一种包容与开放的精神。围绕航海与码头文化进行建筑与商业的发散,是一个不错的思路。
我们提取轮船主题与码头元素,植入原有建筑,营造集年轻、个性、时尚、娱乐于一街的城市标签,围绕航海与码头文化进行建筑与商业的发散,大胆的用色,夸张的造型,集装箱、缆绳柱、船壳等主题元素的提取形成建筑符号,让空间有更多表情。








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#EIGHT
重构古村肌理,延续泰山文化
泰安·泰山之心精品野奢酒店



利用项目原本的地形的高差,创造了一个流动、连续的游走空间。通过不同的路径方式串联了一个又一个具有独特景观的建筑落位点。亲临之人在这里通过交通环线,移步换景,惊喜连连。

在原有建筑上我们用新旧结合的手法保留历史和当地记忆的机理,同时使之符合现代人对住宿环境及审美的要求。在新建筑上我们尊重自然,使之融入自然环境之中,在建筑中能体验到泰山本身大气磅礴的意境。





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#NINE
良仓1954,文创商业综合体
太原·良仓1954文创街区



项目原为山西省太原市交电总公司敦化北仓库,主要用于存储各类商品。共有35栋建筑,其中31栋为苏式老厂房。

· 改造前

当面对这些历史遗留下来的红砖房,我们不能忽视每一栋红砖房,都有一段沉睡的历史,都是一代人的记忆,如何将其传承便成为我们设计思考的重点。太原首个文创商业街区,首个大型三旧改建项目,集创意办公、餐饮、零售、文化、休闲、娱乐等为一体的文化型商业综合体——“良仓1954”便也就顺势而出!




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#TEN
活化大良老城,重塑顺德名片
顺德·第一码头创客城



20年前,许多大良人都是在“第一码头”坐船,途经伦教、勒流,然后直达广州南方大厦的钟楼。除承担客运功能外,“第一码头”还是当时大良的一个重要货运码头,过去从广州、江门运来的货物都是经“第一码头”运到大良,而大良的农副产品等也是通过这个码头运往开平、肇庆、广西等地。

· 改造前

项目现状相对破旧,需要加固和修建;停车位不能满足园区需求。我们力求在保留老建筑的同时,用低成本演绎最大社会效益价值。解构建筑、续写历史。




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#ELEVEN
老厂房里出创新,津渡创意文化产业园
南开·津渡创意产业园



本案原是七十年代建造的市皮革技术研究所的老厂房,位于天津南开区,两条城市干道密云一支路与密云路交汇处,左邻工厂集中区,右靠住宅密集区。

· 改造前

为了存留老厂房的历史底蕴和文化内涵,我们将项目定位为创意文化产业园,该园区定位为创意产业集群区,并辅以会务、零售、餐饮等配套功能,可提供8000-10000多平方米的文化交流、推广、传播平台。空间印象提出关键词——文化、展示、创意、休闲、餐饮,希望在改造时续写建筑文化历史;同时引入自然、创意元素,打造天津创意产业地标。
图5




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#TWELVE
少年社交、体验型家庭休闲乐园
常州·花儿与少年



购物中心同质化的现象尚未好转,儿童商业又掀起新一轮同质化。面对周边功能雷同,业态重复率高,购物体验感乏味的众商业体,本案坐拥风华地段,如何从传统套路建立新类别?如何为对面4800名小学生,周边30万常住人口打造一个有趣的地儿、欢乐的去处?


· 花儿与少年改造前

在消费升级大趋势、新中产父母良好的教育背景及经济条件“双轮驱动”下,他们愿意在孩子身上投入更多金钱和精力,也希望给孩子“减负”,尝试更多新鲜有趣、寓教于乐的亲子体验。
在经过现场勘察和市场调研之后我们为项目差异化定位为少年社交、体验型家庭休闲乐园。以“书香、艺术、人文、梦想、自然、欢乐”为核心价值,打造以少年课余时间、家庭休闲时光、亲子互为主题体验的生活目的地,为常州所有亲子家庭开辟出一个乐活少年社交空间,享受美学人文的休闲体验。





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#THIRTEEN
一站式教育培训机构,儿童市场超级符号
珠海·华晟教育综合体




项目的前身是制衣厂,我们需要在原有的旧厂房上进行改造。以空间诠释品牌案名之意,我们在建筑外观上并没有作繁复的处理,而是沿用原有建筑之形,加以方正平整且具现代气息的立面造型。

· 改造前

特制的冲孔铝板使建筑仿佛罩上一层白纱,含蓄之余又隐约可见。交错的笔直线条把立面划成大小不一的方格,材料上细微的区别处理,不变中夹着创变。





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#FOURTEEN
当地品质社区商业综合体
珠海·睦邻中心



项目位于珠海市三灶镇中心,紧邻人流密集的唐人街市场、伟民广场。它面对的是13万三灶住户的365天日常消费,解决周围居民的生活服务和交流需求。

· 改造前

我们在空间印象上整合规划、设计、品牌以及新媒体运营平台,打造集线下全资源运营服务、线上O2O推广销售模式,交互式社区商业服务平台,将成为当地最具生活品质的社区商业综合体。




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存量地产的求变其实早就悄然生发,只不过那时候更常见的叫法是“旧改”,空间印象在“旧楼改造,存量提升”的路上迈开步子也是从十几年前就开始了。

黄埔印象 | 从工业区到旧楼民国范儿休闲文化港

牛津街 | 一笔英伦风焕新老街,书写珠海商业街传奇

水湾酒吧街 | 老旧超市街变身夜蒲圣地

城市客栈 | 陈旧工业记忆的重组升值


 
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