墨尔本Eastland购物中心商业综合体设计:存量时代以改造逆风翻盘


商业地产挑战与机遇总是同生共存


挑战与机遇总是同生共存,商业地产的世界里,同质化的加剧、电商的崛起、消费群体和消费习惯的变化,无时无刻不在撼动着时代的走向,不管是购物中心、商场、还是商业街,存量商业的发展既面临着挑战,又充满着机遇,有的固守传统,在挣扎中消亡,有的积极转变,在拐点中重生。
而墨尔本Eastland购物中心便是从改造之道中复盘重来,以一体化的设计打造了高品质的城市空间。

随着坐落于澳大利亚墨尔本市的东郊Ringwood区的Sage酒店(Sage Hotel)的最终竣工,QIC昆士兰投资公司完成了对这个始建于20世纪60年代的Eastland购物中心(Eastland ShoppingCentre)的彻底改造。这个新商场位于澳大利亚墨尔本市郊区的边缘,是伦敦的三家设计公司一同协作的产物。
项目地Ringwood,在过去的几十年间,它已经从一条道路的沿线环境发展成为人口密集的卫星城市。该地区的全新总体规划力图为Ringwood打造一个全新的城镇中心,新的火车站,公众广场,餐厅和新的图书馆,艺术馆及教育建筑都将在此落地。

▼Eastland城镇广场

新的城市广场颠覆了60年代时做的总体规划,将原来封闭的空间打开,为该地区的市民提供了一个适合聚集的公共场所。室内空间和室外空间的有机组合,使得商场顾客有更为丰富的空间体验,也使该区域成为Ringwood区和Maroondah市全新的公共中心。

坐落于场地中心的钢铁构件Shard将市政广场的活动区域,由地面连通至地下广场。其周边广场设计完美契合多变的公共活动要求,如周末市场台位,户外音乐会及其他公共聚集活动。三种当地石材组成的地面铺装为该公共活动空间打造了强烈的空间符号。不同尺度的材料运用方式营造了不同的空间效果。
▼广场景观规划

连续高大的商店门面围框出广场边界,这些门店由石材以最小几何形态围合并重复出现在广场四周,为广场营造了统一的边界形态。蓝石围合出景观边界并形成可以临时会面的坐席。植被与光打破了空间的尺度,让广场时刻维持着活跃的环境氛围。

▼广场四周店面

▼连接地下与地面的区域

▼内部扶梯

▼内部商场

Realm建筑的设计主题为容纳知识、书籍、数字信息的盒子,其底层为透明的公共活动平面。该建筑坐落于Maroondah主路及新城市广场的中心地带,极具视觉渗透性的空间规划,拉近了市民与艺术馆,咖啡厅和阅读区等市政设施的距离。循中央扶梯向上攀爬,空间变得愈加安静和私密,来访者将最终抵达顶层开放的阅读及学习区域。

▼Realm建筑图书馆外貌

图书馆立面为一系列马赛克窗口,建筑立面根据功能分区对室内直射光线进行调节。从街道看过来,这些独特的立面窗口形成抽象的团,掩饰又揭露了建筑的内部行为活动。夜间,这个庞大的盒体如同一个发光的灯笼照亮广场,成为Ringwood公众活动中心最闪耀的新星。

▼图书馆立面的马赛克窗口

▼图书馆内部

新的建筑群将沿Maroondah高速路布置,其中包括全新的David Jones百货大楼和一个五层面积达1,600平方米的停车场。建筑由带状的外立面表皮覆盖,在行驶的车辆中具有极高的辨识度。建筑用两个简单的元素拼凑出庞大的形态来回应高速行驶的汽车。两种不同的立面鳞片以不同的密度形式重复,以不同的扭转形式打造出高速路边的独特风景。

▼商城与停车场外貌

对购物中心而言,改造从来都是一个不变的命题,与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。这种存量地产求变,早在十几年前就悄然生发,那时候更常见的叫法是“旧改”,空间印象也是从那时起在“旧楼改造,存量提升”的路上迈开步子。

黄埔印象——工业区旧楼涅槃成民国范儿休闲文化港

本项目始建于90年代,位于广州黄埔东部工业区深处的商业集中地,狭长式的布局,废弃的铁皮棚,几栋沉淀在历史里的旧建筑,如何重获新生?我们利用策略+设计的力量,从项目的本土文脉延续入手,通过挖掘区域的时代精神,结合政府的发展政策,用最适宜的成本,将工业区旧楼涅槃成民国范儿休闲文化港,打造了新的商业聚合点,填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口,帮助项目获得新生。

改造方案出来后,项目围墙还没打出,铺面已经预订一空。几个月后,政府也下来红头文件:黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……

中房启彩广场——中国首个全场景重现式城市文旅 6D娱购乐园

黄埔印象是旧建筑改造而成,而本项目则是在原来所建的基础上进行商业氛围升级改造。项目位于浙江嘉兴,红色文化、名人故事、江南水乡,这一切都是嘉兴的魅力所在,如此丰腴的人文土壤必能滋养出精彩的文旅项目。然而我们发现文旅项目正是嘉兴所缺乏的,于是顺势而为,把中房启彩广场打造成中国首个全场景重现式城市文旅,6D娱购乐园。
在项目整体定位以下又分别有四大特色主题——中国首个红色文化6D主题体验馆;中国首个名人文化全场景体验商街;嘉兴首个诗画浙江主题城市奥莱;嘉兴首个全景儿童主题游乐购物乐园。

一个又一个项目的成功改造始终在说明存量盘活的工作思路一定要对。设计必须回归商业本质,精准把握及透彻研究消费者需求、市场现状以及未来趋势,唯有这样,存量商业的改造才会是枯木逢春,而非又一次的覆车之轨。

本文由空间印象整理编辑
部分项目图文来源于网络
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