城市更新中的街区创生:民国范商业街的进化之路


勇于在存量用地中找项目增量,勇于拆旧换新


在城市建设高速发展时代,周边大规模的城市更新项目复制式地拔地而起时,我们不禁要问,城市更新究竟是什么?亚里士多德的这句话简短而又精辟地回答了城市更新的意义。

近年来,城市更新已经成为社会各界的热点话题,其核心部分——存量改造也愈加受到重视。探究其原因,在于城市化进程的减速、增长红利的消失,推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。而在存量时代,改造更新是保持购物中心生命力的重要手段。
面对此时代趋势,南京民国时期最繁华的商业街——太平南路,被存量改造成“民国风貌特色商业街区”的规划建设拉开序幕。

太平南路在民国时期,是南京最繁华的商业街区之一,而近些年来因为投入不足、管理不到位,逐渐“没落”了。该区提出的“太平南路复兴工程”,对太平南路实施道路整治出新,工程对新老建筑和道路景观进行了精细化改造,不仅恢复了部分民国建筑的原有风貌,同时也优化了道路的景观设计,显著提升了太平南路的整体观感。将太平南路打造成了浓郁民国文化特色与现代生活气息并存的商业街区、文化地标、旅游长廊和宜居社区。

历史建筑全部保住留下
“这些老建筑不仅要保住留下,还要在太平南路打造过程中活起来。”秦淮区相关文保建设专家说,太平南路的“转身”,将充分考虑历史文化建筑的保护与利用,老房子周围的规划建设、建筑打造要与之协调,如在新建筑外形、内部构造、表皮元素等方面,选择与老建筑相协调的风格,但要避免刻板仿制。

太平南路沿线房屋整治出新工程按照民国风格对沿线建筑立面进行设计,重现民国时期建筑风貌,复兴商业街区百年盛世,重塑太平南路历史文化经济地位,将太平南路打造成古老与现代有机结合的示范街区。通过制定建筑、色彩等设计导则,加强对新建建筑、出新建筑符号、风格、色彩、品质的控制引导,体现民国特色和人文要素。

在建筑界面上,提取民国建筑设计元素,对太平南路沿线房屋及商铺进行建筑立面出新,调整色彩突兀、外观陈旧的老旧建筑,规范广告店招店牌,统一空调室外机,实现与整体道路环境氛围相协调的沿街建筑立面环境、打造简朴、典雅的民国风情街区。

交通单向变双向,支路建立体车库
要想把人气、财气引进来,首先交通要畅,改太平南路单行为双向行驶。停车方面,宝庆银楼斜对面的远洋国际大厦建好后,一下子多了730个车位,下一步还将见缝插针建立体车库等,增加车位。

改造后的太平南路开始重新焕发活力,老字号和新店铺毗邻而居,老市民与年轻人比肩而行,昔日的商业老街有了逐步向好的趋势。
首建中心位于太平南路中段,距离地铁3号线常府街站约180米,项目北侧是待建中的原江苏饭店地块,周边则聚集有江苏饭店新楼、太平商场、绿柳居餐馆,商业氛围浓厚,整体区位优越。

作为地处民国老商业街的城市更新项目,首建中心沿街的文保建筑颇为惹眼,那便是民国时代浙帮银楼在南京的“地标建筑”—庆和昌记支店旧址。
庆和昌记创业于19世纪末,本店地址位于南京花市街,后于太平南路开设分店。经过多年的发展,庆和昌记在解放前已位列南京浙帮银楼“四大家”之一,另外三家分别是宝庆、宝兴和庆华。如今,宝庆银楼仍旧光彩如初,而庆和昌记只剩下这老建筑述说着往日的金银辉煌。

▲浙江庆和昌记支店
区别于健康路茂业天地仅保留民国建筑立面的做法,在首建中心的规划方案中,庆和昌记的建筑本体并不会拆除,老建筑将融入整体设计,最大程度的保留和展示其承载的全部历史信息。

▲方案中保留的庆和昌记支店老楼

▲太平南路视角,庆和昌记支店老楼非常醒目的立于路边
为了还原和恢复原有民国街道的立面秩序,新建建筑的退让也朝着老建筑看齐,在太平南路一侧形成了紧凑和相对连续的沿街立面效果。

▲太平南路沿街立面效果
在建筑的方案设计上,老建筑的立面也成为了设计师的灵感来源,从立面逻辑到立面色彩,无不体现出对于老建筑的尊敬。

当然,作为一个新时代的商业项目,方案的设计也充分体现了城市的“进化”气质:不仅在建筑的形体组合上颇为大胆,南侧的纯玻璃办公楼也以其冷冽锐利的风格成为了有别于沿街内敛气质的另一个视觉焦点;而北侧商业区域的大型悬挑入口则创造了一个老街之上的活力空间,有效打开了相对规整和沉闷的街道立面,吸睛效果显著。

▲地块的北侧入口,悬挑下的广场有效活化了沿街空间

▲地块内部街区

▲地块内部街区

综合看来,首建项目是一次不错的尝试,这种“多元与统一”、“延续与创造”,让太平南路的更新与进化变得魅力十足。

不管是购物中心、商场、还是商业街,存量商业的发展既面临着挑战,又充满着机遇,有的固守传统,在挣扎中消亡,有的积极转变,在拐点中重生。而这种求变,早在十几年前就悄然生发,那时候更常见的叫法是“旧改”,空间印象也是从那时起在“旧楼改造,存量提升”的路上迈开步子。在旧街区改造中,空间印象也和上述例子一样,运用了民国范的打造手法和黄埔情怀,重塑了综合性的民国范休闲街区——黄埔印象。
这是空间印象六年多前的项目,位于广州黄埔东部工业区深处的商业集中地,狭长式的布局,废弃的铁皮棚,几栋沉淀在历史里的旧建筑,如何重获新生?

▲ 黄埔印象改造前
我们利用策略+设计的力量,从项目的本土文脉延续入手,通过挖掘区域的时代精神,结合政府的发展政策,用最适宜的成本,打造了新的商业聚合点,填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口,帮助项目获得新生。
唯有区域资源、地缘文化和本土历史文脉是无法被他人复制的,项目处于广州开发区内,与黄埔军校纪念馆在同一个区域,设计师脑海中立即浮现出极具民国范儿的商业街区场景:黄埔情怀与民国范儿,一个有追求有梦想的商业街区;时间与空间双向行走,一个有故事的商业综合体;一站式时尚生活体验,酒店、美食、购物、KTV、写字楼。

▲黄埔印象改造后
黄埔印象的改造设计,融合了东西方文化的内涵,建筑中有欧式的柱子,拱券的梁,中式的青砖,展现民国时期“西风东渐,洋为中用”的精神。旧工业建筑经过修整、翻新、改造直至改变功能后,重新焕发活力,有利于城市生态环境,益于保持城市的固有文脉,并创造与时代感相符的城市新空间。

▲黄埔印象实景图
街道风貌的提升固然可以让老街“容光焕发”,但是归根结底,健康和可持续的城市更新需要做的绝对不仅仅只是一层皮的出新而已。
若仅仅只是满足于一层皮的出新和改造,那么无论怎么改,都很难实现真正的进化与复兴,只有勇于在存量用地中找项目增量,勇于拆旧换新,才能真正的让这条老商业街回归发展的正途。



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